Fachgespräch in Augsburg: Die Zukunft des bezahlbaren Wohnens

29. Juli 2019

Das Thema Wohnen ist bei den Menschen im Freistaat Bayern und in vielen deutschen Ballungszentren angekommen. „Bezahlbares Wohnen ist die soziale Frage unserer Zeit“, darin sind sich Politiker wie der Bundesbauminister Horst Seehofer, der bayerische Ministerpräsident Dr. Markus Söder oder die bayerische SPD-Vorsitzende Natascha Kohnen einig. Die politischen Ansätze zur Lösung dieser drängenden Frage sind vielfältig. Sie reichen von der geplanten Enteignung großer Wohnungsunternehmen, über das Einfrieren von Mieten bis zur Ausweitung des Wohnungsneubaus. Wohnungsunternehmen und Kommunen stehen in diesem Spannungsfeld vor vielfältigen Herausforderungen. Es gilt, unter oft schwierigen Rahmenbedingungen, schnell bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, für funktionierende Nachbarschaften in den Quartieren zu sorgen, altengerechten Wohnraum bereitzustellen und den Wohnungsbestand im Rahmen des Klimaschutzes energetisch zu modernisieren.

Über die Situation und Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt sowie die passenden Lösungsansätze berichten beim wohnungspolitischen Fachgespräch:

  • Dr. Kurt Gribl, Oberbürgermeister Stadt Augsburg und Aufsichts-ratsvorsitzender der Wohnbaugruppe Augsburg
  • Dr. Mark Dominik Hoppe, Geschäftsführer der Wohnbaugruppe Augsburg
  • Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
  • Hans Maier, Verbandsdirektor des Verbandes bayerischer Wohnungsunternehmen

Wohnbaugruppe-Geschäftsführer Dr. Mark Dominik Hoppe: Herausforderung des wirtschaftlichen Bauens

Für die Wohnbaugruppe Augsburg ist die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt deutlich spürbar. Bei nur etwa 540 neu vermieteten Wohnungen wurden im letzten Jahr knapp 5.000 neue Interessenten registriert. Somit kommen im Schnitt – und nur aufgrund von rund 80 neu errichteten Wohnungen – zehn Bewerber auf eine frei werdende Wohnung. Unser Schwerpunkt liegt daher im Moment auf dem Neubau von Wohnungen.
Um die Zukunft des bezahlbaren Wohnens einzuschätzen, stellt sich die Frage: Wie bauen wir? Die geförderten Wohnungen, die die Wohnbaugruppe Augsburg errichtet, haben denselben Standard wie Eigentumswohnungen freier Bauträger. Dementsprechend sind die Baukosten mindestens genauso hoch. Erschwerend hinzu kommen ein zunehmen-der Aufwand für die technische Gebäudeausstattung, gestiegene Anforderungen an den Schall- und Brandschutz sowie eine hohe Auslastung der Baufirmen. Auch die Umsetzung von Kriterien wie Barrierefreiheit ist nicht ohne Mehrkosten zu bewerkstelligen.
Bei all den Gegebenheiten liegt die große Herausforderung für die Wohnbaugruppe Augsburg darin, wirtschaftlich zu bauen, um die Belastung für unsere Mieterinnen und Mieter in einem zumutbaren Rahmen zu halten.
Damit wir dies gewährleisten können, ist ein dauerhaft angelegtes und verlässliches Förderszenario, wie das Modell der Einkommensorientierten Förderung in Bayern, absolut notwendig. Ohne ausreichende Mittel für den geförderten Wohnungsbau und die anhaltende Niedrigzinsphase wäre die Finanzierbarkeit von Neubaumaßnahmen kaum gewährleistet.
Eine weitere Herausforderung ist die Knappheit geeigneter Grundstücke. Diesbezüglich sind wir mit der Stadt Augsburg im ständigen Austausch, wo uns weitere mögliche Bauflächen zur Verfügung gestellt werden können. Bei all den Maßnahmen, wie dem Neubau von Wohnungen und der Erschließung neuer Wohngebiete und Bauflächen, müssen wir jedoch darauf achten, dass wir nicht „bauen um jeden Preis“: Qualität, Nachhaltigkeit und Langlebigkeit sind wichtige Faktoren, die wir bei der Planung und Errichtung von Gebäuden einbeziehen. Unser Anspruch ist es, dies mit der Schaffung von bezahlbarem, sozial verträglichem Wohnraum zu verbinden.

Oberbürgermeister Dr. Kurt Gribl: Stabilisierung durch Offensive Wohnraum Augsburg

In ganz Bayern haben wir mit unterschiedlichen Herausforderungen rund um das Thema Wohnen und Stadt- bzw. Siedlungsentwicklung zu tun. Zum einen gibt es strukturschwache, ländliche Regionen, die mit einem Bevölkerungsrückgang zu kämpfen haben. Zum anderen haben wir mit unseren bayerischen Großstädten wie München und Nürnberg sogenannte Schwarmstädte, in denen ein anhaltendes Bevölkerungswachstum herrscht. Dies bringt die im Moment so akuten Probleme mit sich: Wohnraum ist knapp, die Mieten sind sowohl für Familien als auch für Alleinerziehende, Senioren und Geringverdiener kaum mehr bezahlbar. Erschwerend hinzu kommt die Knappheit an Grundstücken.
Auch Augsburg wächst – wenngleich inzwischen etwas langsamer wie noch vor einigen Jahren: Sind 2014 bis 2016 noch circa 5.000 Neubürger jährlich zugezogen, waren es in den zurückliegenden beiden Jahren nur noch rund die Hälfte. Das lindert aber den ausgesprochen hohen Nachfragedruck nach bezahlbarem Wohnraum kaum. Um diesem entgegen zu treten, haben wir mit der „Offensive Wohnraum Augsburg“ ein Konzept aufgelegt, mit dem wir eine Verbesserung und Stabilisierung der Wohnsituation erreichen wollen, beispielsweise durch die Stärkung unserer Wohnbaugruppe in Form von Personalaufbau, die Schaffung von Wohnraum für Menschen in besonderen Lebenslagen sowie die Aktivierung neuer Wohnpotentiale.
Ob das Bevölkerungswachstum in Augsburg ein mittel- bis langfristiger Trend bleibt, ob wir von dem Wachstum Münchens weiterhin profitieren oder die Situation einmal kippt, muss sich zeigen. Fakt ist, dass wir diese Entwicklung im Blick behalten müssen.

Verbandsdirektor Hans Maier: Investorenfreundliche Politik

Das wohnungspolitische Ziel für Bayern steht fest. Bis 2025 sollen 500.000 neue Wohnungen im Freistaat entstehen. Diese Marke legte Ministerpräsident Dr. Markus Söder bei seiner Regierungserklärung fest. Die dafür nötigen rund 70.000 Baufertigstellungen im Jahr wurden jedoch schon lange nicht mehr erreicht. Die Neubauinvestitionen der 479 Mitglieder des Verbandes bayerischer Wohnungsunternehmen sind zwar auf dem Rekordniveau von 1,2 Mrd. Euro (2018) doch ihre Leistungsgrenze liegt bei rund 5.000 Wohnungen jährlich. Der Wohnungsbau muss deshalb auch für weitere Akteure attraktiv bleiben. Der VdW Bayern sieht hier ein politisches Dilemma. Auf der einen Seite möchten Bund und Freistaat dem Wohnungsbau die erforderliche Priorität geben und haben das Thema auf der Agenda. Doch die vom Bundesgesetzgeber gewählten Instrumente sind oft kontraproduktiv. Vor allem durch Eingriffe in das Mietrecht werden Investitionen erschwert. Auch die Investitionskraft von Wohnungsunternehmen, die preisgünstigen Wohnraum bereitstellen wollen, wird beschnitten. Wir brauchen verlässliche rechtliche Rahmenbedingungen. Dazu zählen aber auch der Zugang zu bezahlbarem Bauland, eine gesicherte Wohnraumförderung auf hohem Niveau und ein Baukostenstopp. Der Wohnungsneubau ist für die Wohnungswirtschaft Bayern die einzige Lösung für den in vielen Kommunen herrschenden Wohnungsmangel.

GdW-Präsident Axel Gedaschko: Deutschland braucht die #Wohnwende

Die aufgeheizten Debatten rund um Regulierungen bis hin zu Enteignun-gen sind ein Symptom für Probleme in immer mehr Wohnungsmärkten. Viele Menschen sorgen sich um die Wohnkosten und darum, ob sie in ihrem Wohnumfeld bleiben können. Auf der anderen Seite sind gerade die Wohnungsunternehmen, die bezahlbare Mieten anbieten, immer wei-ter anziehenden Anforderungen und Regulierungen der Politik ausgesetzt. Politik muss sich der Tatsache stellen, dass für die Anforderungen an das Wohnen in den Bereichen Klimaschutz und Energiewende, Altersgerechter Umbau, Quartiersentwicklung und Stadtumbau, Digitalisierung, Instandsetzung und Sanierung sowie für den bezahlbaren Woh-nungsbau bis 2030 Investitionen und Refinanzierungen in Höhe von 775 Mrd. Euro notwendig sind.
Ohne ein neu aufeinander abgestimmtes Engagement von Bund, Ländern und Kommunen werden diese Herausforderungen nicht zu stemmen sein – weder von den Vermietern, noch von den Mietern. Dafür brauchen wir die #Wohnwende für den Wohnungsmarkt.
Der Staat muss die Finanzierung und eine sozial abgefederte Refinanzierung von Klimaschutzaktivitäten im Bestand der Wohngebäude umsetzen. Dies muss auf Basis einer neuen Mischung von CO2-Vermeidung und dezentraler Energieerzeugung sowie des direkten Verbrauchs vor Ort (Mieterstrom) geschehen.
Kurzfristig muss aber auch in den engen Märkten eine Überbrückung geschaffen werden, bis wieder ausreichend Wohnungen zur Verfügung stehen. Dazu brauchen wir ein Maßnahmenpaket, das weit über den engeren Wohnungsbausektor hinausgeht. Stadt- und Umlandbeziehungen sollten attraktiver gestaltet werden. Dazu gehört es, Anbindungen des Öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) zu verbessern, neue Mobilitätsangebote auch jenseits von Metropolen zu stärken, Infrastruk-turangebote in Ankerstädten zu sichern und gegebenenfalls auch Standorte von Einrichtungen der öffentlichen Hand zu verlagern. Darüber hinaus haben Kommunen und Länder die Daueraufgabe zu bewältigen, mehr Bauflächen zu schaffen, Nachverdichtung und Dachaufstockung anzureizen statt auszubremsen und dem seriellen Bauen bezahlbarer und architektonisch wertvoller Gebäude zum Durchbruch zu verhelfen. Dies alles muss vom Bund durch Forschungsförderung, neue Förderansätze und eine bessere Ausgestaltung der Bundesgesetze in den Bereichen Bauleitplanung und Baunutzung sowie der Erzeugung und Verwendung dezentraler Energie- und der Steuergesetzgebung flankiert werden.
Die Wohnwende ist keineswegs nur ein Aufruf unserer Branche allein – sie ist eine Hauptforderung an die Politik im Sinne aller Bürgerinnen und Bürger in Deutschland.

Trafen sich zum fachlichen Austausch mit dem Thema „Die Zukunft des bezahlbaren Wohnens“ (v.li.): Dr. Mark Dominik Hoppe, Geschäftsführer der Wohnbaugruppe Augsburg, Hans Maier, Verbandsdi-rektor des VdW Bayern, Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen sowie Augsburgs Oberbürgermeister Dr. Kurt Gribl.