FAQ

Sie haben Fragen zur neuen Firmenzentrale der Wohnbaugruppe Augsburg? Die wichtigsten Informationen und Antworten haben wir hier für Sie zusammengestellt.

Das Gebäude

Was ist geplant?

Die Wohnbaugruppe Augsburg plant den Bau einer neuen Firmenzentrale. Diese beinhaltet Büroräume, die eigene Werkstatt und einen Veranstaltungsraum.

Wo wird die neue Firmenzentrale gebaut?

Standort der neuen Firmenzentrale ist die Ecke Bürgermeister-Ackermann-Straße/ Reinöhl-straße (gegenüber Dehner) auf dem ehemaligen deutsch-amerikanischen Volksfestplatz.

Wie bzw. in welchem Standard wird die neue Firmenzentrale gebaut?

Größe und Ausstattung sind an die zukünftigen Anforderungen und den Bedarf des Unternehmens angepasst. Außerdem werden bei der Umsetzung neue Arbeitswelten berücksichtigt, zum Beispiel durch die Bereitstellung von Begegnungs- und Kommunikationsflächen. Für die Jury des Architektenwettbewerbs waren letztere ein wesentliches Entscheidungskriterium.

Speziell dem immer wichtiger werdenden Klimaschutz und dem Aspekt der Nachhaltigkeit wird mit dem Neubau in besonderer Weise Rechnung getragen – unter anderem wird eine DGNB Gold-Zertifizierung angestrebt.

Der Neubau wird in konventioneller Bauweise durchgeführt (Betonskelettbauweise mit vorgehängten Sichtbetonelementen und Fensterbandfassade).

Wann ist Baustart, wann soll das Gebäude fertig sein?

Der Baubeginn war im dritten Quartal 2021. Der offizielle Spatenstich findet am 10. November 2021 statt. Die Fertigstellung und der Bezug soll voraussichtlich im Sommer 2024 erfolgen.

Inwiefern werden die Themen Klimaschutz und Nachhaltigkeit berücksichtigt?

Dafür haben wir ein Büro für Nachhaltigkeit (IB Sorge aus Nürnberg) hinzugezogen, um Experten an Bord zu haben.

Mit dem neuen Firmengebäude wird eine Gold-Zertifizierung der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) angestrebt.

Durch einen sehr hohen Dämmstandard bekommt der Neubau eine energieeffiziente Gebäudehülle, d. h. dadurch wird der Energieverbrauch des Gebäudes verringert. Somit wird CO2 eingespart und die Luftverschmutzung verringert.

Weitere Elemente im Sinne eines ökologischen, klimaschonenden Gebäudes sind die Kühlung mit Grundwasser, Heizung über Fernwärme, energieeffiziente Heiz- und Kühldecken und die mechanische Be- und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung. Mit dem Neubau unterschreitet die Wohnbaugruppe den aktuellen EnEV-Standard (EnEV = Energieeinsparverordnung) um über 50 %.

Zusätzlich wird die Dachfläche im Sinne der Biodiversität und des Artenschutzes bepflanzt (mit sogenannten „Biodiversitätsbausteinen“). Ein Teil der Dachfläche wird mit einer Photovoltaik-Anlage versehen, die Strom für den Eigenverbrauch zuliefert.

Abgesehen vom Gebäudestandard wird in der neuen Firmenzentrale die technische Infrastruktur für Elektromobilität angelegt. Bereits jetzt beginnt die Wohnbaugruppe mit der Umstellung auf E-Mobilität und hat für ihre „Werkstatt- und Dienstwagenflotte“ einige Hybrid- und E-Fahrzeuge angeschafft. Dies will die Wohnbaugruppe am neuen Standort weiter ausbauen. 

Für wie viele MitarbeiterInnen ist die neue Firmenzentrale ausgelegt?

Im Moment sind bei der Wohnbaugruppe ca. 170 Menschen beschäftigt. Am neuen Standort wird Platz für insgesamt bis zu 250 Mitarbeitende im Verwaltungs- und Werkstattbereich sein.

In der modernen Arbeitswelt wird das Home-Office immer wichtiger. Dadurch braucht es weniger Büroflächen. Warum wird nicht kleiner gebaut?

Jede Kollegin und jeder Kollege wird einen klassischen eigenen Arbeitsplatz in der neuen Firmenzentrale haben. Wir arbeiten derzeit zwar an einem Konzept für flexibles Arbeiten, wollen uns aber weiterhin physisch treffen und austauschen können. Eine reine Home-Office Lösung entspricht nicht unserem Gedanken von unserem gemeinsamen Unternehmen in der Zukunft.

Wird sich für die MitarbeiterInnen etwas ändern?

Die MitarbeiterInnen haben nun die Möglichkeit, in neuen, modernen und freundlich gestalteten Räumen an durchgehend ergonomischen Arbeitsplätzen zu arbeiten. Durch die Dachterrasse und die große Gemeinschaftsküche ergeben sich neue Möglichkeiten des Zusammenkommens über alle Abteilungen und Unternehmensbereiche hinweg. Neu sind Eltern-Kind-Büros sowie Kommunikationszonen: Dies sind Bereiche in jedem Stockwerk, die für kurze Meetings oder Zusammenkünfte genutzt werden können. Insofern soll die neue Firmenzentrale das Miteinander und den abteilungsübergreifenden Austausch fördern, sowie die Zusammenarbeit und das „Wir-Gefühl“ stärken. 

Wie stehen die MitarbeiterInnen zum neuen Firmengebäude?

Zwar haben womöglich einige wenige Kollegen Vorbehalte und scheuen den Umzug. Gründe hierfür können z. B. die anstehende (räumliche) Veränderung, eventuelle neue Konstellationen und „Sitzordnungen“ innerhalb der Abteilungen, die Angst vor „gläsernen“ Büros oder auch die Befürchtung der vermeintlich schlechteren Erreichbarkeit sein. Der Großteil der MitarbeiterInnen freut sich aber auf das neue Firmengebäude und sieht dem Umzug positiv und freudig entgegen.

Wird das Gebäude genauso aussehen wie auf den Bildern?

Eine Visualisierung bildet den Zeitpunkt eines Planungsstands ab und hat immer den Anspruch, möglichst nah am tatsächlichen Gebäude zu sein. Jedoch kann es im Lauf der Planungs- und Ausführungsphasen immer auch noch zu optischen oder nutzenbezogenen Änderungen kommen. Der aktuelle Planungsstand ist insbesondere im Bereich Oberflächen, Materialien und Farben noch nicht endgültig.

Was wird aus den jetzigen Standorten (Schuberthof und Werkstatt)?

Durch die Zusammenlegung erreichen wir einen deutlichen Effizienzgewinn, sowohl bei der Verwaltung als auch der Werkstatt. Zudem soll so die Gemeinschaft und das Zusammengehörigkeitsgefühl unter allen MitarbeiterInnen gestärkt werden.

Gleichzeitig wird durch den Umzug der Wohnbaugruppe neues Wohnpotenzial freigesetzt:

Die Büroräume im Schuberthof werden zu ca. zehn Wohnungen zurückgebaut werden. Zudem ist hier eine Gewerbeeinheit vorgesehen. Im ehemaligen Werkstattgebäude in der Schillstraße werden ca. 118 Wohnungen mit rund 8.216 m² Wohnfläche neu gebaut. Nachdem die Wohnbaugruppe bereits Eigentümerin dieses Grundstücks ist, werden dadurch Grundstückskosten in Höhe von rund 7,5 bis 7,8 Mio. € eingespart.

Wer hat das Gebäude entworfen?

Der Gebäudeentwurf stammt von Lamott. Lamott Architekten aus Stuttgart. Das Büro hat bei unserem Architektenwettbewerb mit seinem Entwurf den 1. Preis gewonnen. Die Umsetzung übernimmt ein ortsansässiges Büro (Kessler und Rupp), das auf Ausschreibung und Bauleitung spezialisiert ist, in einer Arbeitsgemeinschaft mit gmp Architekten aus Hamburg (eines der größten international tätigen deutschen Architekturbüros).

Welchen Vorteil hat der Veranstaltungsraum?

Durch einen Veranstaltungsaal können wir künftig nicht nur interne Veranstaltungen wie die Betriebsversammlung und die Weihnachtsfeier abhalten, sondern auch interne Schulungen und Workshops sowie Betriebssport durchführen. Auch die Ausrichtung von Verbands- und Netzwerktreffen innerhalb der Wohnungswirtschaft ist denkbar, ebenso die Veranstaltung von Stadtrats- oder Ausschusssitzungen. Der Saal kann zudem für Mieterversammlungen genutzt werden – hierfür musste früher immer eigens ein Raum extern angemietet werden – sowie als Tagungs-/Veranstaltungsort gebucht werden. So möchten wir die Stadtgesellschaft integrieren und „zu uns holen“. Insgesamt wird der Veranstaltungssaal Platz für 237 Sitzplätze bieten. Bisher steht uns kein entsprechend großer Raum im Haus zur Verfügung.

Wie erreicht man die neue Firmenzentrale der Wohnbaugruppe?

Die neue Firmenzentrale ist über die Buslinien 32 und 35 an die Innenstadt angebunden. Die Haltestelle befindet sich direkt vor dem Gebäude und ist in nur wenigen Gehminuten erreichbar. Ungefähr ab dem Jahr 2026 wird die neue Straßenbahnlinie 5 entlang der Bgm.-Ackermann-Straße führen, sodass auch die Anbindung mit der Tram gegeben sein wird – wenn auch noch nicht zu Beginn. Für Besucher und Kunden stehen ausreichend Parkplätze sowie Fahrradstellplätze zur Verfügung.

Wird sich die Corona-Pandemie auf den Bau auswirken (zeitlich und finanziell)?

Voraussichtlich nicht. Jedoch ist abzuwarten, wie sich die Corona-Lage entwickelt und ob sich eventuell bei den beteiligten Firmen dadurch Engpässe ergeben.

Gibt es (Baustellen)-Führungen für Presse/Öffentlichkeit?

Grundsätzlich möchten wir unbedingt Führungen anbieten und die Presse/Öffentlichkeit laufend über unser Projekt informieren. Ob eine Führung live vor Ort durchgeführt werden kann, hängt von der jeweiligen Corona-Lage und den geltenden Sicherheitsregelungen ab.

Die Gründe

Warum baut die Wohnbaugruppe eine neue Firmenzentrale?

Die Aufgaben der Wohnbaugruppe werden immer umfangreicher und vielfältiger. Daher können wir es uns nicht leisten, den Neubau nicht zu machen.

Als städtisches Tochterunternehmen übernehmen wir zunehmend verschiedene (Bau-)Aufgaben für die Stadt Augsburg. Beispielsweise haben wir im Bereich der Wohnraumbereitstellung den Auftrag der Stadtregierung erhalten, in der aktuellen Legislaturperiode unseren Wohnungsbestand um fast 10 Prozent zu erhöhen. Dies erfordert eine Aufstockung der personellen Ressourcen bei der Wohnbaugruppe, um die Aufgabe – bezahlbarer Wohnraum für Augsburg – erfüllen zu können.

Warum ist dies am bisherigen Standort nicht möglich?

Seit 1928 befindet sich der Unternehmenssitz in den jetzigen Räumlichkeiten im denkmalgeschützten Schuberthof, der ursprünglich als Wohngebäude konzipiert war. Allein in den letzten sieben Jahren ist die Mitarbeiterzahl von 135 auf 170 angestiegen. Teilweise konnten Stellen nicht besetzt werden, weil die Räumlichkeiten am bisherigen Standort zu beengt sind und es keine Möglichkeiten zum Wachstum mehr gibt. Es mussten teils sogar Wohnungen mehrfach zu Büroräumen umgebaut werden, was das Unternehmen angesichts des aktuellen angespannten Wohnungsmarkts nicht weiter vertreten kann.

Ein ganz wesentlicher Schwachpunkt des alten Standorts ist zudem die mangelnde bzw. nicht vorhandene Barrierefreiheit des alten Gebäudes. Für KundInnen und MitarbeiterInnen mit Beeinträchtigungen ist dies keine zumutbare Situation.

Zudem handelt es sich beim Schuberthof um ein Einzelbaudenkmal. Das heißt, dass Veränderungen wie Umbauten (z. B. ein Aufzuganbau) schwer bis gar nicht umsetzbar sind.

Darüber hinaus befindet sich die zur Wohnbaugruppe gehörige eigene Werkstatt (Lechhausen) derzeit räumlich getrennt von der Verwaltung (Schuberthof). Dies erschwert sowohl Zusammenarbeit und Abläufe als auch das „Gemeinschaftsgefühl“ der Belegschaft. Mit der neuen Firmenzentrale besteht die historische Chance, diesen Umstand zu ändern und alle MitarbeiterInnen der Wohnbaugruppe an einem Ort anzusiedeln. 

Warum ein Neubau und keine Sanierung?

Die Wohnbaugruppe nimmt viele Aufgaben für Augsburg wahr: Dazu zählen u. a. die Schaffung von neuem Wohnraum, der im Moment dringend gebraucht wird, die Modernisierung und Sanierung von Schulen und anderen Projekten wie z. B. die Olympia-Kanustrecke, und auch der Bau / die Projektsteuerung von Baumaßnahmen, die der Stadtgemeinschaft zugutekommen (Messehalle, Technologiezentrum, …). Insbesondere die Schaffung von dauerhaft bezahlbarem Wohnraum nimmt eine immer wichtigere Priorität ein und ist essentiell für alle Augsburgerinnen und Augsburg.

Zunehmende Aufgaben bedeuten auch zunehmende „(Wo)Manpower“ und die Wohnbaugruppe benötigt dringend Möglichkeiten, sich personell und unternehmerisch weiterzuentwickeln. Dies ist am alten Standort Schuberthof nicht mehr ausreichend möglich, denn hier ist die Zukunftsfähigkeit des über 90 Jahre alten Unternehmens nicht mehr gesichert. Eine Erweiterung des Schuberthofs ist, da er ein Einzelbaudenkmal ist, nicht möglich. 

Überlegungen, im Innenhof mit einem zusätzlichen Bauwerk den Bedarf zu decken, scheiterten. Hierdurch würden die Tradition und Qualität des Schuberthofs verloren gehen und gleichzeitig würde in Sachen Zukunftsfähigkeit nichts dazugewonnen.

Die Kosten

Was kostet der Neubau?

Die aktuelle Kostenberechnung liegt bei ca. 46,3 Mio. €. 

Wie finanziert die Wohnbaugruppe das Projekt?

Die neue Firmenzentrale der Wohnbaugruppe Augsburg wird mit Eigenmitteln und einem Zuschuss der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) errichtet, welcher aufgrund des hohen energetischen Standards des geplanten Gebäudes gewährt wurde. Die Höhe des Zuschusses beträgt 3,7 Mio. €.

Zum Zeitpunkt des Architektenwettbewerbs 2018 gab es eine erste grobe Kostenschätzung. Nun sind die Kosten höher angesetzt. Warum?

Wie bei solchen Bauprojekten üblich, wurde der erste grobe Kostenrahmen von ca. 26 Mio. € auf Grundlage eines sogenannten Raumprogramms ohne konkreten Gebäudeentwurf ermittelt. Hierbei wurde lediglich der geschätzte Bedarf an Nutzflächen zzgl. eines prozentualen Anteils an sonstigen Flächen (Verkehrsflächen/Technikflächen) in einem abstrakten Rahmen ermittelt.

Auf der Basis des Raumprogramms wurde anschließend ein Wettbewerb ausgelobt. Der Entwurf des Wettbewerbsgewinners wies aufgrund der Gebäudekonfiguration ca. 20 % mehr Fläche auf als gemäß Raumprogramm angenommen wurde. Eine erste Kostenschätzung auf Basis des konkreten Wettbewerbsentwurfs ergab zunächst eine Steigerung auf 34 Mio. € (ohne Grundstück).

Im Laufe der Weiterentwicklung der Planung konnten Annahmen des Wettbewerbs zum Teil nicht gehalten werden. Im Zuge der Vorentwurfs-/Entwurfsplanung erhöhten sich die Volumenanforderungen abermals um ca. 20 %. Aufgrund technischer Zwänge mussten u.a. Geschosshöhen angepasst werden, was zu einer Überschreitung der Hochhausgrenze führte. Diese Überschreitung führte zwangsläufig zu einer Erhöhung der Anforderungen ans Gebäude insbesondere im Bereich des Brandschutzes und der Sicherheitstechnik.

Die aktuelle Kostenberechnung beläuft sich auf 45,3 Mio. € (inkl. Grundstück und Projektreserve). Vergleicht man die Firmenzentrale mit anderen, ähnlich gearteten Bauvorhaben (Hochhaus, DNGB-Standard), so liegen die Kostenkennwerte auf annähernd gleichem Niveau.

Können die Kosten bis zur Fertigstellung weiter steigen?

Aufgrund der bisherigen und immer noch anhaltenden baukonjunkturellen Lage können Kostensteigerungen nie ausgeschlossen werden. Damit muss jeder Bauherr umgehen, auch die Wohnbaugruppe. Es ist hier vorsorglich eine Projektreserve i. H. v. 2,4 Mio. € bereits mit in die aktuelle Kostenberechnung eingeflossen, um Baukostensteigerungen aufgrund schlechter Submissionsergebnisse oder andere Unwägbarkeiten abzudecken.

Wie viele neue Wohnungen könnte man für 46 Mio. € bauen?

Für das Investitionsvolumen von 46 Mio. € könnten rund 150 Wohnungen errichtet werden. Der Bau der neuen Firmenzentrale ist aber keine Entweder-oder-Frage, da wir unserem Auftrag bezahlbaren Wohnraum zu schaffen unabhängig davon mit aller Kraft nachkommen.

Geht der Neubau der Firmenzentrale zulasten des Neubaus von Wohnraum?

Nein. Gerade weil der Neubau von Wohnraum immer wichtiger und dringlicher wird, muss die Wohnbaugruppe dafür genügend personelle Ressourcen aufbauen. Das gelingt nur, wenn dafür auch die räumlichen Kapazitäten vorhanden sind. Am alten Standort sind diese nicht mehr gegeben.

Wir haben von unserer Gesellschafterin, der Stadt Augsburg, den Auftrag, unseren Bestand bis 2026 um zehn Prozent auf rund 11.000 Wohnungen zu erhöhen.

Abgesehen von den notwendigen personellen Kapazitäten ergibt sich für uns durch den Umzug an den neuen Standort neues Wohnpotenzial von knapp 130 Wohnungen.

Fehlt es dann am Geld für Sanierungsmaßnahmen?

Weder Neubau- noch Sanierungsmaßnahmen werden durch den Neubau der Firmenzentrale beeinträchtigt. Für den Neubau der Firmenzentrale sind zusätzliche Mittel eingeplant, es erfolgt keine „Umschichtung“.

Steigen die Mieten, um den Neubau zu finanzieren?

Die Mietenentwicklung wird vom Neubau der Firmenzentrale nicht tangiert. Grundsätzlich führt die Wohnbaugruppe im laufenden Mietverhältnis turnusmäßig alle zwei Jahre eine Mieterhöhung um fünf Prozent durch. Infolge der Corona-Pandemie verzichtete die Wohnbaugruppe bis einschließlich Sommer 2021 auf diese turnusmäßigen Mieterhöhungen. (Ausnahmen bei vorangegangenen Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen).

Spielt die Wahl der Architekten eine Rolle im Hinblick auf die Kosten?

Nein, da alle Planer an eine Honorarordnung „gebunden“ sind.

Kontakt

Sie haben weitere Fragen zum Projekt? Dann schreiben Sie uns gerne unter presse@wohnbaugruppe.de!